债务人单方未履行完毕的合同，破产管理人是否享有解除权？
作者李舒张德荣袁惠北京云亭律师事务所
裁判要旨
破产管理人仅对双方均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，对于债务人单方未履行完毕的合同，管理人不享有解除权。
案情简介
一、刘永交与好百宜公司法定代表人肖凯初系朋友关系，刘可佳系刘永交之女。年1月29日，好百宜公司（甲方）与刘可佳（乙方）签订《投资协议书》约定：乙方暂向甲方投资万元用于甲方“白马综合服务中心”的开发，甲方以位于“白马综合服务中心”的第六栋至第十五栋共拾空门面用地回报乙方。
二、后刘可佳按照约定向好百宜公司支付了万元。年7月，刘永交与好百宜公司法定代表人肖凯初口头协议，以万元的价格再增加4空门面。之后年7月14日至同年10月14日期间，刘可佳分六次向好百宜公司支付了万元。后肖凯初与原告刘永交口头商量，将刘永交的安置地门面调整为北面的第一至十四空。截止目前，本案诉争的房屋未竣工、验收。
三、年5月，刘永交、刘可佳得知的房屋已被预售网签登记到他人名下。年3月17日，宁乡县法院已立案受理好百宜公司申请破产重整一案。
四、刘永交、刘可佳向永宁县法院起诉，请求确认“泊心雅境”房地产项目中北面第1至第14空门面房屋（共7层，地下1层、地面6层）为其所有。永宁县法院未支持其该项诉讼请求。
五、刘永交、刘可佳不服，上诉至长沙中院，长沙中院判决驳回上诉，维持原判。
六、刘永交、刘可佳仍不服，向湖南高院申请再审。湖南高院判决撤销长沙中院和宁乡县法院判决，确认案涉房产为刘可佳、刘永交所有。
裁判要点
本案核心争议焦点是案涉房产是否违刘永交、刘可佳所有。
对此，永宁县法院和长沙中院均认为案涉《投资协议书》名为投资，实为房屋买卖合同，而现有证据不足以认定刘可佳、刘永交已经足额支付房款，且本案诉争所涉房屋建设工程未竣工验收，故双方当事人未实际履行完毕合同义务。而好百宜公司管理人自破产被受理之日起两个月内，未通知刘可佳、刘永交是否继续履行合同，根据《破产法》第十八条的规定，案涉《投资协议书》已解除，故刘可佳、刘永交请求确认好百宜公司名下“泊心雅境”房地产项目中北面第1至第14空门面房屋（共7层，地下1，地下**、地面**佳、刘永交所有的诉讼请求没有事实依据和法律依据，不应予以支持。
湖南高院则认为，案涉《投资协议书》名为投资协议，实为委托代建。在委托代建合同中，委托人的主要义务是提供土地并支付建设工程款，被委托人的主要义务是交付符合质量要求的建筑物。本案中，刘永交、刘可佳已出资购买了土地，并委托好百宜公司代为建设，其支付工程款的义务也已履行完毕。《破产法》都十八条第一款的规定仅适用于双方均未履行完毕的合同。本案刘永交的合同义务已经履行完毕。案涉合同属于债务人单方未履行的合同，不符合《企业破产法》第十八条第一款的规定，好百宜公司管理人不享有解除权。根据本案委托代建的法律关系，好百宜公司仅是名义权利人，刘永交和刘可佳才是14空门面土地的实际使用权人。故最终判决确认案涉房产属于刘永交和刘可佳所有。
实务经验总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
1.债务人进入破产程序后，对于双方均未履行完毕的合同，破产管理人有权决定是否继续履行合同。如管理人在法院受理破产案件之日起二十日内未通知继续履行合同的，则视为合同解除。
2.需注意的是，《破产法》第十八条仅适用于双方均未履行完毕的合同，对于一方已履行完毕合同项下的义务的，管理人不再享有对合同是否继续履行的选择权。如双方为就解除合同达成合意的，合同应继续履行。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。我们对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着我们对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
相关法律规定
《中华人民共和国企业破产法》
第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行;但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国企业破产法若干问题的规定（二）》
第三十四条买卖合同双方当事人在合同中约定标的物所有权保留，在标的物所有权未依法转移给买受人前，一方当事人破产的，该买卖合同属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权依据企业破产法第十八条的规定决定解除或者继续履行合同。
第三十五条出卖人破产，其管理人决定继续履行所有权保留买卖合同的，买受人应当按照原买卖合同的约定支付价款或者履行其他义务。
买受人未依约支付价款或者履行完毕其他义务，或者将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分，给出卖人造成损害，出卖人管理人依法主张取回标的物的，人民法院应予支持。但是，买受人已经支付标的物总价款百分之七十五以上或者第三人善意取得标的物所有权或者其他物权的除外。
因本条第二款规定未能取回标的物，出卖人管理人依法主张买受人继续支付价款、履行完毕其他义务，以及承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。
第三十七条买受人破产，其管理人决定继续履行所有权保留买卖合同的，原买卖合同中约定的买受人支付价款或者履行其他义务的期限在破产申请受理时视为到期，买受人管理人应当及时向出卖人支付价款或者履行其他义务。
买受人管理人无正当理由未及时支付价款或者履行完毕其他义务，或者将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分，给出卖人造成损害，出卖人依据合同法第一百三十四条等规定主张取回标的物的，人民法院应予支持。但是，买受人已支付标的物总价款百分之七十五以上或者第三人善意取得标的物所有权或者其他物权的除外。
因本条第二款规定未能取回标的物，出卖人依法主张买受人继续支付价款、履行完毕其他义务，以及承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。对因买受人未支付价款或者未履行完毕其他义务，以及买受人管理人将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分导致出卖人损害产生的债务，出卖人主张作为共益债务清偿的，人民法院应予支持。
法院判决
以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：
长沙中院认为：
刘可佳与好百宜公司签订的《投资协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行*法规的强制性规定，合法有效。该《投资协议书》名为投资，实为合作建房即合作开发房地产，由于刘可佳、刘永交在合作开发房地产的过程中提供资金但不承担经营风险，只分配固定数量的房屋，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，一审判决认定刘可佳与好百宜公司签订的《投资协议书》实为房屋买卖合同正确。
本案中，双方当事人未就应付房款和已付房款进行结算，不足以认定刘可佳、刘永交已经足额支付房款，即使按照一审判决认定的刘可佳、刘永交支付“泊心雅境”项目的款项为.8万元和一审判决推算的刘可佳、刘永交应支付房款大约为.82万元，亦不足以认定刘可佳、刘永交已经足额支付房款，且本案诉争所涉房屋建设工程未竣工验收，故一审判决认定双方当事人未实际履行完毕合同义务正确。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日未答复的，视为解除合同”。本案中，自一审法院于年3月17日受理好百宜公司破产申请之日起二个月内，好百宜公司管理人并未通知刘可佳、刘永交是否继续履行合同，刘可佳、刘永交亦未催告好百宜公司管理人，即使按照刘可佳、刘永交于年5月30日提起本案诉讼视为催告，好百宜公司管理人亦未在三十日内答复继续履行合同，故一审判决认定双方签订的《投资协议书》已经解除有事实依据和法律依据，并无不当。
鉴于双方当事人签订的《投资协议书》依法已经解除，故刘可佳、刘永交请求确认好百宜公司名下“泊心雅境”房地产项目中北面第1至第14空门面房屋（共7层，地下1，地下**、地面**佳、刘永交所有的诉讼请求没有事实依据和法律依据，一审判决不予支持正确。
湖南高院认为：
人民法院审理民事案件，对当事人签订的合同效力及性质应依职权予以审查，不受当事人请求所局限。好百宜公司与刘可佳签订的《投资协议书》以及刘永交与肖凯初达成再增加4空门面的口头协议，应视为一个整体（以下统一称为《投资协议书》）。该《投资协议书》不违背法律和行*法规的强制性规定，又是双方当事人真实意思表示，应依法确认有效。双方当事人应按诚实信用原则履行各自的权利和义务。
关于《投资协议书》性质问题。《中华人民共和国合同法》（以下称《合同法》）第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。具体到本案，双方签订的《投资协议书》虽然约定了刘可佳在合作过程中可以退出并收取利息，不符合合作开发房地产风险共担、利益共享的特征，但《投资协议书》也没有约定共同投资、共同管理，而是约定刘可佳支付相应土地款，承担与建设有关的所有税费，且刘可佳在履约过程中就土地购买款进行了单独核算和支付，并约定承担修建房屋的工程款和相应税费，特别是好百宜公司向刘永交出具的部分收条上注明的是“建房款”，因此，本案当事人的真实意思就是刘永交委托好百宜公司代为建设案涉房屋。根据《合同法》第一百二十四条关于“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”的规定，本院认为将案涉《投资协议书》认定为委托代建合同更为妥当。一、二审法院认为《投资协议书》名为投资协议实为房屋买卖合同欠妥，本院予以纠正。
关于本案能否适用《企业破产法》第十八条认定《投资协议书》已经解除的问题。本案《投资协议书》名为投资协议，实为委托代建，双方在合同中没有对各自的权利义务作出详细约定。根据《合同法》第六十二条（五）项关于“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”的规定，本案双方当事人的合同义务只能从委托代建合同的主要义务来评判。在委托代建合同中，委托人的主要义务是提供土地并支付建设工程款，被委托人的主要义务是交付符合质量要求的建筑物。本案中，刘永交、刘可佳已出资购买了土地，并委托好百宜公司代为建设，其支付工程款的义务也已履行完毕。《企业破产法》第十八条第一款规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。该条规定是合同双方当事人均未履行完毕的情况下，债务人才有权决定解除合同。本案刘永交的合同义务已经履行完毕。案涉合同属于债务人单方未履行的合同，不符合《企业破产法》第十八条第一款的规定，好百宜公司管理人不享有解除权，故刘永交、刘可佳关于本案不能适用《企业破产法》第十八条的规定认定《投资协议书》已经解除的再审理由成立，本院予以支持。
关于案涉门面能否确认为刘永交、刘可佳所有的问题。因法律行*法规不允许自然人直接从事房地产开发，涉案宗地又是一个整体，不可分割，刘永交、刘可佳不能直接登记为案涉土地的使用权人，只能与好百宜公司约定由刘永交和刘可佳出资购买案涉14空门面的土地，以好百宜公司名义建设。刘永交和刘可佳是14空门面土地的实际使用权人，好百宜公司只是名义权利人。案涉房屋是好百宜公司受刘永交委托代建，所有权属刘永交、刘可佳。根据《破产法》第三十八条关于“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回”的规定，案涉房屋应归刘永交、刘可佳所有。且案外人周凯霞与刘永交、刘可佳情况一样，宁乡市产权服务中心已为周凯霞颁发了产权证，按照同事同办原则也应确权给刘永交、刘可佳。刘永交、刘可佳关于请求确认案涉门面归其所有的再审理由成立，本院予以支持。
即便如原审法院认定本案双方当事人之间是房屋买卖关系，那么根据《破产法》第三十条关于“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后自破产程序终结前债务人取得的财产为债务人财产”的规定，案涉房屋为好百宜公司财产。如前所述，因刘永交已履行完合同义务，好百宜公司管理人不能单方面决定解除《投资协议书》。在此情形下，关键是如何确定买受人刘永交就其所购房屋享有债权的清偿顺序问题。在破产程序中，原则上应尊重破产程序开始前依据实体法规范确定的权利顺位。最高人民法院有关司法解释对支付了全部购房款的买受人的权利应如何保护作出了规定，应当作为在破产程序中处理该问题时参照的依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案刘永交与好百宜公司之间订有合同，刘永交已支付全部款项并占有使用案涉房屋，没有取得房屋所有权证的原因不能归咎于刘永交。参照上述司法解释的规定，刘永交对案涉房屋享有物权期待权，物权期待权应优先于普通债权清偿。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定》第十四条至第十六条规定之精神以及破产法理论，并非所有的个别清偿行为均属无效。无效的个别清偿行为的实质要件之一是此种个别清偿损害了其他债权人的合法权益。在权利保护顺位上，优先保护物权期待权，是合法的更加优先的权利，在性质上属于别除权，该权利的行使不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，自然不构成法律上所禁止的无效的个别清偿行为。且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款关于“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”的规定，好百宜公司应将案涉房屋过户登记给刘永交、刘可佳。根据上述司法解释的规定，刘永交可请求好百宜公司继续履行案涉合同，协助刘永交办理房屋所有权转移登记，通过法院判决的履行和执行，刘永交、刘可佳仍能够取得案涉房屋所有权。换言之，如将案涉《投资协议书》认定为房屋买卖关系，不但违背了当事人的真实意思，而且增加了当事人诉累。
案件来源
刘可佳、刘永交所有权确认纠纷再审民事判决书
延伸阅读
以下为本书作者在写过程中检索的另外4个与主文案例持相同裁判观点的案例，供读者参考。
案例一
云南腾峰投资有限责任公司弥渡第二分公司、刘红莲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
云南高院认为，云南腾峰投资有限责任公司及腾峰弥渡分公司进入破产程序后，破产管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第18条主张解除0005号《商品房购销合同》。该条款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”，本院认为，刘红莲作为0005号《商品房购销合同》所涉房产的买受人，其主要义务即支付购房款，刘红莲用腾峰弥渡分公司应偿还的借款本金及利息作为购买该房产的对价，腾峰弥渡分公司予以认可。且刘红莲的债权系经过云南腾峰投资有限责任公司债权人会议审查确认，其中并不包含高息等违反法律规定或损害其他债权人利益的情形，且腾峰弥渡分公司亦未抗辩0005号《商品房购销合同》中所涉房产的价值明显过低。刘红莲的债权与0005号《商品房购销合同》涉及的房产价值相较而言仍略高，故刘红莲在0005号《商品房购销合同》项下的付款义务已经全部履行完毕。而适用《中华人民共和国企业破产法》第18条的前提是债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，本案因刘红莲已经履行完毕其付款义务，涉案合同并不属于该条款中所规定的合同，故上诉人认为破产管理人依据该条款主张有权解除该合同的上诉理由不能成立。
案例二
姜永勤与南通华瑞置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审民事判决书
江苏高院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。由于姜永勤已经履行完毕《拆迁补充协议》约定的支付购房款义务，不符合该条规定的适用条件，管理人无权决定解除该拆迁补充协议，华瑞公司的管理人在法院受理破产申请后未通告姜永勤，更不能视为《拆迁补充协议》已经解除。
案例三
北京英嘉房地产开发有限公司与杨飞物权确认纠纷二审民事判决书
北京高院认为，双方签订合同后，杨飞为支付7C号房屋的购房款，于年3月29日与建行城建支行、英嘉公司签订了《个人住房贷款借款合同》，借款金额万元，用于购买7C号房屋，建行城建支行将贷款款项直接划入英嘉公司在建行城建支行开立的存款账户内。杨飞并据此接收了7C号房屋并交由物业公司进行经营管理，据此可以确认杨飞履行了支付购房款的义务，双方之间的《商品房买卖合同》已经履行完毕。由于英嘉公司的原因致使杨飞没有及时取得房屋所有权证书，不能由此就推论英嘉公司与杨飞之间的合同没有履行。故英嘉公司坚持认为其与杨飞之间的合同没有履行，按照《企业破产法》的规定，要求确认双方的《商品房买卖合同》已于年8月1日解除的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。
案例四
河南天工建设集团有限公司与南阳万方电力设备有限公司破产管理人建设工程施工合同纠纷民事判决书
河南高院认为，年6月29日，天工集团、南阳万方公司就涉案工程进行了决算，明确工程决算价为元，此时，《建设工程施工合同》所约定的施工内容已经完成。天工集团作为承包人，基于《建设工程施工合同》所负有的施工义务已经履行完毕。故天工集团认为涉案工程并未竣工，双方的《建设工程施工合同》因合同双方均未履行完毕，而应依据《中华人民共和国破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定而解除，进而应该以合同解除日作为本案工程价款优先受偿权起算日的上诉理由，不能成立，本院不予采信。
主编简介
李舒律师、唐青林律师，北京云亭律师事务所创始合伙人，领衔的重大疑难复杂案件中心及专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国*法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。
团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。
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