金地集团董事长凌克：房产业正面临历史新拐点
2012年上半年，金地集团给股东交了一份不错的成绩单。1-6月公司累计签约金额134.6亿元，较上年同期增加19.6%。其中，3月份29亿，4月份超22亿，5月份约30亿，6月份逾35亿。基本延续逐月上升的趋势，各月业绩大有一改金地此前上半年平淡、下半年集中发力的局面。刚需涌动、产品调整到位、品质优异、*策微调等在董事长凌克看来，2012年上半年的市场升温是前述多个因素共同促成的结果。面对悄然回暖的市场，凌克表达的却是“谨慎乐观”。在7月11日金地集团内部召开的年中工作会议上，凌克的判断是，在当前经济的增长速度情况下，宏观层面出现的货币、财**策利好，间接利好了地产行业，短期内刚需市场仍可期待。当时，他提醒同事们要抓住短暂回暖机遇，抓紧去化，加强进取，加快发展。从中长期来看，凌克仍然坚持他最近在博鳌地产论坛上的观点，对国内国外的经济形势保持着足够的警惕和谨慎，“全球经济、国内经济重新强劲上升的基础乏力”“全体同事务必要以更加积极进取的工作方式和态度来面对困难和挑战。”在金地销售喜人的上半年结束之际，凌克提醒着员工要谨慎。也许这就是掌舵人的责任。冷静而深邃的思考和战略引领才是他的主要工作。不久前的7月4日，凌克应邀参加“博鳌
·21世纪房地产论坛第12届年会”，并在开幕当天做了《复合型地产时代的来临：地产行业持续发展路径选择》的主题演讲。时至今日，业内普遍认为，世界经济萎靡不振，中国经济亦有下行压力。地产行业未来十年的发展将会怎样？什么才是跨经济周期的中国地产行业未来之路？凌克给出的答案，或者说建议是，向复合型地产转型，向地产行业上下链条延伸。
就金地集团近期经营发展状况，以及对行业最新的思考等话题，凌克接受了《证券》的专访。：今年前6个月，金地销售额近130多亿。抓销售、促去化，也是今年金地的经营策略。您如何看待2012年的市场？未来降价是否将进一步蔓延？会否出现全面价格战？金地下半年如何走？凌克：对2012年的房地产市场，我们认为将会呈现两个重要特点：第一是刚需主题年，第二是房价仍将会进一步回归理性。近期市场成交量的回升是在房价调整以及信贷宽松等因素共同作用下刚需集中入市的结果。随着一、二线城市房价的逐步回落，部分项目已具备了较好的性价比，2009年以来因房价快速上涨而抑制的刚需客户将会逐渐入市，2012年将会是以刚需为主的市场，符合我们2012年刚需主题年的判断。但是，总体而言，我们认为2012年国家大力度放松调控*策的可能性较小，房价走势不会有大的起伏，保持基本的平稳。公司下一步重点仍将是抓回款和去化。中长期的经济形势决定了我们必须更加进取，抓住机遇、抓紧时间做好销售，不要因目前的销售业绩沾沾自喜。下半年要对经营目标进行优化和调整，并盘活更多资源，把投资工作做好做细。同时，还需要将成本控制工作做得更好。金地需要有紧迫感，不能掉以轻心。：去年金地完成了四大产品线的亮相和推广，今年金地将如何继续提高产品的竞争力？凌克：金地将通过产品系列化工作逐步深化并辐射到核心业务的各个领域，实现在未来的3-5年内项目从拿地到开盘的周期大幅缩减。2012年公司还将推出适合三、四线城市的产品线，重点面向刚需和首次置业消费者，加强产品竞争力，提升项目周转率和经营效益。近年来，集团对产品的管控有力，成效逐渐凸显。2011年，新楼盘的房屋质量客户满意度提升了8个百分点。在产品质量上，金地投入专门的人力物力进行把控和管理，建立了较为完善的质量管理流程和标准，统一了产品施工工艺和质量标准。在行业内，金地还率先启用第三方专业评估机构，对全国的产品进行实测实量，并奖优罚劣，通过一系列措施，战略与战术结合的有效体系，打造出更高品质的金地产品。：自调控以来，商业地产就成为房地产企业新的方向，持续至今热度依然不减，如何看目前的商业地产发展？金地未来商业地产的方向是什么？凌克：从战略角度而言，在中国经济发展模式转型背景下、居民收入的不断提高，内需扩大，消费升级，人们在城市化的进程中不断享受更高品质的生活。相应的商业与文体产业也将蓬勃发展，这迎合了中国经济转向消费拉动型的大趋势。而且，中国目前阶段的人均商业面积，与国外发达经济体相比，还有很大的增长空间。随着本轮楼市调控对商品住宅实行限购、限贷，部分房企和社会资本加速向商业地产流动。相对住宅产业，商业项目更为复杂，无论前期的地段选择、产品建设，还是后面的经营管理，每一个环节都要做好。期间需要长期的、大量的资本沉淀，和企业其他资源比如人力、管理，时间成本等的投入。稳妥发展、锻造独特优势，金地将按照自己的节奏发展商业地产。公司将大力发展与消费零售紧密相关的商业地产，产品类别方面将涵盖城市级、区域级以及社区级商业地产。我们会努力提高商业地产租金占集团全部营业收入的比重。十年内，金地商业地产预期将占到集团业绩比重20%或30%。：2012年，稳盛投资将发起设立多支基金，管理目标会提高到50亿元左右。如何看待目前房地产私募基金的发展前景？凌克：稳盛投资在2011年进一步完善了组织架构、工作流程，与金融机构、开发商、行业组织建立了广泛合作关系，实现了从房地产基金业务部到独立基金公司的转变。目前，稳盛投资旗下管理着一只美元房地产基金和4只人民币房地产基金，管理规模总计约合20多亿元人民币。房地产金融是我们认为地产行业链条延伸非常重要的领域和环节。宏观来讲，传统开发模式下，融资高度依赖银行贷款，土地是产业链的中心和原始支点。在一系列调控*策影响下，市场游戏规则正在发生改变：房地产融资难度和成本与日俱增。未来，房地产金融将成为产业链的核心。同时，开发商角色将出现分化，由开发投资一体变为专业建筑商和专业投资商，业务细分化，领域专业化。事实上，目前市场上也有很多的资金，有着旺盛的投资需求，国内国外莫不如此。保险、社保基金、企业年金、基金会、其他专业投资机构、个人投资者等等，组成了庞大的需求基础。短期而言，随着信托和贷款面临集中偿付，新增融资受限，今年债务重组及并购的机会显现，将会给房地产私募基金带来机会。金地集团将大力提高房地产金融业务的市场竞争力，并积极将其培育成公司新的利润增长点。：有分析指出，由于现金充裕，金地下半年的购地意愿或将随着地价松动和销售好转而变得相对积极。金地又是如何看待下半年的土地市场情况的？是否会加大购地动作？凌克：2012年的市场将进一步沿着2011年的调整之路前行，*策面从紧的态势短期内将很难改变。但另一方面，国家房地产行业调控的长效机制将会逐渐形成并带给行业更好、更长远的发展环境，强劲的刚需和改善性需求也将逐步引导市场得到适度发展。金地的土地投资额度是在保证财务稳健的前提下，按照与现金流匹配的原则进行动态调整，同时也要满足公司长远发展的需要。基于对市场的判断，2012年公司会持续谨慎的拿地态度，量入为出，提高对新项目投资的标准，要求有更高的安全边际或者投资收益。对于已经进入的城市，我们会密切关注投资机会，在巩固已进入城市业务基础上，择优选择城市经济基本面好、供需关系优良的二、三线城市进行适度扩张。：目前国内国外的宏观经济面，对地产企业提出了哪些重要的挑战或者要求？凌克：当前，发达成熟经济体面临衰退，金砖国家的出口型经济增长趋缓，资源型国家面临的全球需求亦同方向下降，总体而言，21世纪初期全球经济经历的*金年代，基本不会重现。国内同样不够乐观。投资面临结构性问题，效率渐低，出口疲软且面临生产向更低成本地区转移的挑战，消费拉动目前力度还不足以达到前述两项的效果。同时，城市化进程增速趋缓，带来新住房需求整体层面的下降。面临这一系列挑战，地产企业急需在成本控制、产品品质、开发效率、精细化运营及资源整合等各方面精益求精，提升企业生存发展能力。
：这种情形下，您认为行业未来的可持续发展道路是什么？企业应如何达致发展与存续的平衡？凌克：房地产行业在经过10年*金发展之后，目前已面临新的历史转折点。如何保持企业的长远、稳健、可持续的发展，是急需回答的战略课题。我们认为，向地产行业产业链条的上下游延伸、深耕，并以此逻辑推进住宅开发企业业务模式的转型，是可持续发展的一个路径选择。这一战略转型的内涵基本概括为复合化、国际化；以资本为核心，注重资源整合，将业务延伸至地产金融等上游产业链，以及商业地产、养老地产等专业细分领域，打造能够应对单一区域和*策调控限制下的周期性起伏的企业。我们相信这可以作为努力方向之一。企业发展的速度与能力要相匹配，如果过于追求规模的扩张，很可能是以牺牲产品质量、创新能力为代价。金地一直强调稳健增长，不做投机性发展，但是这并不意味着没有爆发力。金地还是努力争取在稳健和快速之间做一个平衡，而非把两者割裂开来，我们努力在稳健的财务状况下提高效率。就如我们说的住宅地产销售利润率要高，如果销售利润率低，单纯提高负债不是办法。而商业地产，就更不应该单独的强调快，我认为要做好非常重要。：金地近年来除了力推转型外，对国际化也着力颇多？金地将会通过哪些途径去实现国际化的愿景？凌克：国际化的努力，在金地落实到很具体的一些实践上。比如，我们希望自己的员工，要有一个非常宽广的视野，具备较强的适应能力。所以，金地经常鼓励相关部门的主管到全世界去学习，要去最发达的地方，也要去最偏远的地方。房企国际化最重要的内涵之一，就是对国际化资源的整合能力，包括资本国际化、市场国际化、人力资源和管理智慧国际化。金地未来会在这些方向上，继续努力，我们将沿着“一体两翼”战略转型方向，在产品、管理智业务模式等各方面，打造复合型的国际化地产企业集团。